回答

不動産の評価は、遺産分割時の価格とされています。

土地の評価方法は、市場価格、地価公示価格、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の４種類があります。

相続人らの協議により、どのように評価するのか決定することができますが、業者に査定を依頼し、その査定額をもって評価額とする方法か、路線価や固定資産税評価額を参考に価格を決める方法を選択することになります。

建物の評価方法についても、業者が算出した査定額を参考にする方法や、固定資産税評価額を参考に価格を決める方法がとられます。

 

不動産の評価方法

♦市場価格

実際に、不動産を市場で売却する際につく相場価格であり、遺産分割の際の評価方法として多く用いられます。

市場価格を調べるには、不動産会社に査定をお願いし、査定額を算出してもらいます。不動産鑑定士に依頼することも可能ですが、数万円から数十万円の費用がかかります。

 

♦固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や評価証明書で確認することができます。固定資産税評価額は、土地と建物に設定されています。

固定資産税評価額は、市場価格の7割程度となることが多く、市場価格よりも低い場合が多いため、固定資産税評価額では、相続人間で合意を得ることは難しいといえます。

ただし、これを逆算して土地の価格とする方法もあります。

 

♦相続税評価額（路線価）

相続税路線価は、相続税算定の基準として用いられる不動産の評価額であり、市街地の道路に面した宅地の1㎡あたりの価格のことです。

路線価は、国税庁がＨＰ等に公表しており、毎年改定されています。ただし、路線価は、土地の評価額しか算出できず、建物の評価は出来ません。

相続税路線価による評価額は、市場価格の８割程度となり、市場価格より低い場合が多いため、相続人間の合意を得ることは難しいといえます。

ただし、これを逆算して土地の価格とする方法もあります。

♦公示価格

国土交通省が、全国の標準値について、正常な価格として公示しているものですが、公示価格を評価方法として利用するケースはほとんどありません。