第三者所有の建物が建つ土地を所有しており、地代を受け取っています。妻がこの地代で生活していけるよう妻に賃貸権を相続させ、長男に土地を相続させたいと思いますが、可能ですか?

回答

土地の所有権と賃貸権を異なる相続人にそれぞれ相続させることが可能です。

その場合は、下記文例のように、賃貸権が特定できるように記載しておく必要があります。

また、敷金返還債務に備えて新たな賃貸人に一定の預貯金を相続させておくことが望ましいといえます。

第〇条 遺言者は、遺言者が所有する下記の土地を遺言者の長男に相続させる。

所在  〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目
地番  〇〇番
地目  〇〇
地積  〇〇.〇〇平方メートル

第〇条 遺言者は、前条土地の賃借人○○(生年月日、住所)との間の平成○○年〇月〇日付け賃貸借契約書に係る賃貸人たる地位を遺言者の妻に承継させる。

第〇条 遺言者は、妻に次の預金債権を、遺言者の妻に相続させる。

(1)〇〇銀行〇〇支店普通預金口座
口座番号〇〇
口座名義〇〇○○
(2)〇〇銀行〇〇支店普通預金口座
・・・・

 

賃貸人たる地位の承継

土地の所有権と賃貸権とを1人の相続人に相続させる場合は、賃貸している土地の所有権が特定の相続人に移転すると、それに伴って賃貸人たる地位も移転することになります。

そのため、遺言書の記載が土地を特定の相続人に相続させるというのみで賃貸権の条項がなくとも、その土地を相続した相続人が賃貸権も相続することになります。

相続人よって当然に賃貸人たる地位が承継されることになるので、賃借人の同意などは不要であり、また法律的には、賃貸借契約を再締結する必要もありません。

しかし、契約書の氏名と実際の賃貸人が異なると契約関係があいまいになるとトラブルが起こる可能性もあるため、契約書を再度作成しておくことが望ましいといえます。

上記事例のように、土地の所有権と賃貸権を異なる相続人に相続させることも可能です。

その場合は、上記のように、土地の相続に関する条項とともに、賃貸権に関する条項を、賃貸人と賃貸契約の内容を特定できるように記載する必要があります。

敷金

賃貸にたる地位が相続によって特定の相続人に承継された場合、賃貸人である遺言者が敷金を受け取っていたときは、その敷金返還債務も同時に相続人に承継されることになり、契約終了時には、賃借人に敷金を返還しなければなりません。

これに備えて、上記文例のように一定の預金債権を新たな賃貸人に相続させておくことが望ましいといえます。

仮に預貯金に関する条項がなく、預貯金債権が遺産分割協議の対象となった場合は、相続開始後から遺産分割が終了するまで、預貯金債権からの支払いができないため、その間に敷金の返戻が必要になると、賃貸権を相続した相続人が支払えず、トラブルを招く恐れがありますので、敷金返還債務に配慮しておく必要があります。

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