使用貸借契約は相続の対象となりますか？

使用貸借とは、無償で貸し借りが行われることをいいます。親が所有する土地上に子供が家を建てた場合など、契約を結んで賃料を取るなどすることなく、使用貸借とする場合が多くあります。

使用貸借は、個人的な人間関係や信頼関係に基づくものであるため、借主が亡くなった場合、原則として使用貸借の借主の地位は相続されません。使用貸借契約は終了となります。

ただし、貸主が亡くなった場合は、借主に使用有益させるという債務が相続人に承継され、相続人が新たな貸主となり使用賃貸契約は継続します。

借主が亡くなったが使用貸借を相続できる場合

民法において、「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。」と規定されており、使用貸借は原則として相続の対象外となります。

つまり、不動産の使用貸借で借主が亡くなった場合は、原則として借主の相続人は、その不動産を無償で借りることは出来ません。

ただし、使用貸借契約において、借主の地位の相続を認めている旨の別段の定めがある場合は、相続の対象となります。

また、使用貸借の目的物の内容や使用目的などから、借主が亡くなったことにより当然に使用貸借が終了するとはいえない場合には、相続の対象となる場合も例外としてあります。

例えば、建物を所有することを目的とする土地の使用貸借の場合、建物の使用収益する必要がある限り土地の使用収益が必要となりますので、当事者の使用貸借の意思を解釈して、借主が亡くなっても、土地の使用貸借は継続し、相続が認められる場合があります。

なお、借主が亡くなった後、相続人が使用貸借の目的物を使用し続けており、貸主がその事実を知りながら意義を述べなかった場合は、黙示の承諾があったものとして、使用貸借が継続することがあります。

使用貸借において貸主が亡くなった場合は、借主に使用有益させるという債務が相続人に承継され、相続人が新たな貸主となり使用賃貸契約は継続します。

使用貸借の場合、相続税を負担する必要があります。

使用貸借契約の不動産の相続税は、賃貸借契約の場合と比べて割高となります。

例えば、土地の賃貸借契約における相続税評価額は、自分自身で使用する場合の評価額である自用地価格から借主の借地権相当額を差し引いて算出しますが、使用貸借は、自用地価格と同じ評価額となります。

使用貸借では、自用地評価額によっては相続税が高くなる場合があります。つまり、賃貸借契約にする方が、相続税評価額が低くなり、相続税が節税出来る場合があります。相続税の節税のためには、使用貸借から賃貸借契約に変更しておくことも場合によっては有効です。

ただし、賃料が相場より低く、固定資産税にあたる程度の金額であれば、使用貸借とみなされる可能性がありますので注意が必要です。